viernes, 14 de marzo de 2014

Solución de conflictos

Sabía usted que el derecho de uso y goce de la propiedad debe estar de acuerdo a las normas previstas en el reglamento de propiedad horizontal y en la ley, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública?

 Y que, adicionalmente, la existencia, estabilidad, seguridad, conservación, confiabilidad y transparencia en propiedad horizontal depende de las decisiones y actuaciones de sus órganos de dirección y administración, quienes deben proceder según lo establezca la ley, el reglamento de propiedad horizontal y, su extensión, el manual de convivencia de manera que estén presentes siempre los  criterios técnicos de eficiencia en el desarrollo de las actividades de un edificio o conjunto?

Por lo anterior, es muy importante que todos conozcamos cuáles son las normas - establecidas en el reglamento y en la ley de propiedad horizontal - que propenden por el respeto al espacio que cada uno tenemos, y por las relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad entre los copropietarios o tenedores o entre estos y los órganos de administración o entre los mismos órganos.

En esta publicación nos ocupamos de:
  • Hacer ver la necesidad de que nosotros los propietarios o residentes adaptemos nuestras conductas a las obligaciones y prohibiciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal, en el manual de convivencia,  y de que los órganos de administración cumplan y hagan cumplir las normas imperativas de la Ley 675 de 2001, para para que podamos vivir en armonía, en convivencia pacífica.
  • Hacer conocer cuales son los mecanismos alternos que tenemos para solucionar los conflictos que se presentan en los edificios o conjuntos.
  • Hacer ver la importancia del Comité de Convivencia dentro de los mecanismos alternos de solución de conflictos.
  • Hacer ver la importancia del manual de convivencia, su estructura, su contenido y las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
Si no adaptamos nuestro comportamiento a esas normas, entonces será muy difícil que nos respetemos mutuamente, que seamos tolerantes, que confiemos, y que podamos vivir unos con otros en armonía en nuestro edificio o conjunto. Si no lo hacemos, siempre viviremos en conflicto.

Si no se observan las normas éticas establecidas en el manual de convivencia, si no atienden las normas de nuestro Reglamento sobre el uso de los bienes privados y comunes, si no seguimos las normas establecidas en la ley sobre las mascotas, el manejo de basuras, el control de ruidos (nuevo Código de Policía y Convivencia), si los órganos de administración no cumplen o no hacen cumplir la ley, etc, entonces los propietarios que nos veamos afectados podremos acudir a las autoridades jurisdiccionales para dirimir los conflictos que se presenten en la propiedad horizontal.

Dentro de la justicia ordinaria podremos acudir:
  • A la acción de tutela cuando se vean afectados nuestros derechos fundamentales por una decisión tomada por la Asamblea o demás órganos de administración
  • Al procedimiento verbal sumario cuando se presenten conflictos derivados de la aplicación o interpretación de la ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) o de nuestro reglamento.
  • A la protección policiva en relación por ejemplo a las señales visuales, ruido, olor que superen los niveles de convivencia determinados por las autoridades que las regulen (nuevo Código de Policía y Convivencia)
Sin embargo,  antes de irnos a la justicia ordinaria, a un juicio, tenemos la opción de  resolver previamente nuestros conflictos:
  1. En centros de conciliación, por ejemplo, los consultorios jurídicos de universidades  o los públicos (Personerías), autorizados por el gobierno, en los cuales las partes en conflicto diseñan la solución de común acuerdo con la asistencia de un tercero (conciliador), originando una resolución por escrito que satisface a las dos partes. Por lo general estos centros no cobran.
  2. En tribunales de arbitraje (Cámaras de Comercio, Lonjas), autorizadas legalmente, en los cuales las parte nombran a un tercero (árbitro) quien será el encargado de estudiar el conflicto e imponer una solución, originando un fallo por laudo arbitral (documento contentivo de la solución similar a una sentencia judicial) en la que una parte gana y la otra pierde. Estos tribunales en general cobran.
La ley de propiedad horizontal ( Ley 675 de 2001) buscando descongestionar la justicia ordinaria y queriendo que los conflictos en la propiedad horizontal sean resueltos lo más pronto posible y en forma amigable por los mismos protagonistas, permite a los edificios o conjuntos residenciales la creación de Comités de Convivencia - constituidos por los mismos propietarios o residentes - para que intente resolver los conflictos escuchando a las partes, presentado fórmulas de arreglo, y teniendo en cuenta los principios ordenadores de la ley (respeto a la dignidad humana, el debido proceso, la cooperación, la solidaridad, la función social).

Se entiende que este Comité tendrá como única finalidad resolver las situaciones originadas por un propietario o residente u órgano administrativo que perjudiquen la tranquilidad del edificio irrespetando los derechos de los demás ocupantes y/o no observando las normas de la ley, de convivencia, debido proceso, respeto a la dignidad humana, cooperación y solidaridad.

Si logramos resolver nuestras controversias en forma amigable y en nuestro propio edificio o conjunto, entonces la vida será más agradable y las relaciones entre propietarios y residentes y administradores serán más cordiales.

Adicionalmente, el Comité de Convivencia podría establecer programas y actividades de integración, solidaridad, cooperación y convivencia entre los propietarios y residentes del  edificio o conjunto, tales como, el conocimiento y cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, emprendimiento de acciones de tipo cultural, educativas, deportivas, convivencia, etc.

Los miembros de ese comité deben ser nombrados por la Asamblea o el Consejo de Administración (si existe y si la Asamblea delega esa función) para periodos de un año y con un número impar de miembros (mínimo 3). Deben ser capacitados en la solución de conflictos, y deben distinguirse por su sensibilidad humana, tacto, trato e imparcialidad para resolver en forma armónica las diversas controversias.

La materia prima que el Comité requiere para resolver los conflictos es obviamente la Ley 675 de 2001 y especialmente, el reglamento de propiedad horizontal del edificio donde deben encontrarse los derechos, obligaciones y prohibiciones sobre el uso de los bienes privados y comunes que garanticen la sana convivencia.

Para no reformar el reglamento con nuevos derechos y obligaciones cada vez que se requiera por nuevas disposiciones legales, lo que implica aprobación de la Asamblea con un quórum mínimo del 70% de los coeficientes de copropiedad y elevación a escritura pública, el reglamento debe prever un Manual de Convivencia donde se incorporen los nuevos derechos y deberes, así como los valores y normas éticas previa autorización de la Asamblea General.

El manual de convivencia se puede estructurar, durante su elaboración por parte del Consejo de Administración o en su defecto (si no se creó el Consejo) por el Comité de Convivencia, en secciones más claras, precisas y con ayudas que permitan entender:
  • El porqué de los Principios orientadores de la ley: Función social y ecológica de la propiedad, Convivencia pacífica y solidaridad social, Respeto a la dignidad humana, Derecho al debido proceso.
  • El porqué de los valores éticos tanto en los órganos de dirección y administración como en los propietarios y residentes.
  • El porqué de las directrices éticas con el medio ambiente, con los contratistas y proveedores, con organizaciones sociales y del estado, conflicto de intereses.
  • El porqué de los derechos, obligaciones y prohibiciones sobre el uso y goce de nuestros bienes privados y de los bienes comunes.
  • El porqué de la administración correcta y eficaz tanto de los recursos patrimoniales como de los bienes comunes por parte de los órganos de dirección y control.
Un modelo de estructura para el manual de convivencia puede contener los siguientes capítulos:
  • Introducción
  • Objetivos
  • Fundamentos legales
  • Definiciones
  • Órganos de administración
  • Principios de convivencia (principios, valores éticos, directrices éticas)
  • Derechos, obligaciones y prohibiciones (órganos de dirección y administración, propietarios y residentes)
  • Portería y accesos al edificio
  • Entrada y salida de trasteos, paquetes y electrodomésticos
  • Parqueaderos y depósitos
  • Ventanas y fachadas
  • Uso de áreas y bienes comunes (salón sociales, gimnasio, piscina, etc)
  • Aseo y conservación de los bienes comunes
  • Tranquilidad en el edificio (señales visuales, ruido y humo, y reparaciones en los bienes privados)
  • Empleados de la copropiedad y bienes privados
  • Salidas temporales de los propietarios o tenedores
  • Seguridad
  • Mascotas
  • Piscinas
  • Reparaciones locativas
  • Imposición de sanciones (artículo 60 Ley 675 de 2001)
  • Comité de convivencia
  • Otras disposiciones
A su vez cada capítulo podría tener la siguiente estructura:
  • Una introducción clara y precisa del capítulo
  • El articulado o normas o pautas correspondientes al capítulo. 
  • En cuanto a las obligaciones y prohibiciones debe tenerse en cuenta que: a) su descripción debe ser precisa porque si una conducta no se ajusta a la descripción entonces no se considera falta,  y b) lo que no se obliga o prohíbe esta permitido.
  • Además, en el caso de incumplimiento de normas que obligan o prohíben, la Ley675 de 2001 exige que se especifiquen para cada una de ellas las sanciones monetarias y no monetarias y su duración. También cada incumplimiento debiera calificarse como falta leve o grave o muy grave (términos que se deben describirse previamente)
El modo de operar del Comité de Convivencia podría ser el siguiente:
  1. El propietario que se sienta agredido en sus derechos deberá formular en forma clara la queja, verbalmente o por escrito, ante el Administrador del edificio o conjunto (no importa que el reclamo sea contra el mismo Administrador). Para las quejas verbales la Administración debe contar con un formato que contemple la fecha de la queja, los hechos que motivan la queja, lo que pretende el agredido, pruebas, nombres de testigos. El propietario agredido firmará el formato una vez se llene.
  2. El Administrador abre una carpeta de expediente y le asigna un código, el cual puede estar formado por el año, el mes, el día y un número consecutivo. En esa carpeta se guardaran todos los documentos que tengan que ver con el proceso conciliatorio o disciplinario (ver sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias), empezando con el de la queja,.
  3. El Administrador citará en fecha y hora al Comité de Convivencia y a las partes para resolver el conflicto, enviando copia de la queja al Comité de Convivencia y al supuesto agresor. A éste para que prepare sus descargos, y a aquél para que ubique la o las supuestas infracciones dentro del reglamento de propiedad horizontal y/o Manual de Convivencia y vaya proyectando posibles soluciones.
  4. El Comité oirá a las partes, hará conocer las normas del reglamento y/o Manual de Convivencia que no han sido observadas, y en todo momento propenderá  a que lleguen a una solución de compromisos que satisfaga mutuamente a las partes. Si el supuesto agresor no asiste a la reunión, entonces se aplicará el paso 8 de este procedimiento.
  5. Si no se llega a un acuerdo, el Comité y el Administrador procederán a llevar a cabo un análisis más completo de la situación, con pruebas y testigos, y citar nuevamente a una reunión, donde finalmente el Comité propondrá los puntos de acuerdo para dar por terminada la controversia, junto con los requeridos por cada parte. Si tampoco hay acuerdo, se aplicará el paso 8 de este procedimiento.
  6. El Coordinador del Comité elaborará el acta de conciliación que contendrá la fecha, nombre de los participantes, descripción del conflicto, las normas infringidas, los compromisos adquiridos, y la firma de tos los participantes. Entregará copia del acta a las partes y al Administrador.
  7. El Administrador archiva el acta de conciliación en la carpeta de expediente.
  8. Si una de las partes incumple los compromisos o no hay acuerdo, entonces el Administrador enviará una comunicación al Consejo de Administración, junto con la carpeta de expediente, informándole de manera clara el supuesto incumplimiento para que sea este órgano el que sancione al agresor por incumplir obligaciones no pecuniarias o lo absuelva. Si el Consejo no se creó o el reglamento de propiedad horizontal no lo facultó para sancionar, entonces será la Asamblea la que ejerza esa función.
Adicionalmente, es importante tener en cuenta que los propietarios y residentes, al no cumplir las obligaciones establecidas en el reglamento y/o Manual de Convivencia o la ley, podrían incurrir dentro de la propiedad horizontal en responsabilidad civil, y en consecuencia podrían verse obligados a indemnizar:
  • Por actos propios que causen  daños o perjuicios a la comunidad o a terceros (hacer un hueco en un muro de su apartamento que colinda con otro)
  • Por ejecutar actividades peligrosas que generen riesgos (derrumbar un muro en su apartamento, arreglarle un daño de electricidad sin saber)
  • Por omisión de los mantenimientos o reparaciones necesarias a su bien privado que causen daños o perjuicios a la comunidad (no hacer mantenimiento preventivo a sus aparatos eléctricos o de gas)
  • Por los actos de sus hijos, empleados, y otras personas dependientes que causen daños o perjuicios (empleada tira objetos desde la ventana de su unidad de vivienda, niño prende horno eléctrico o de gas)
  • Por los actos de personas distintas de los dependientes, que estén bajo su cuidado o autoridad, que causen daños o perjuicios (visitante raya una pared del edificio)
  • Por los daños que causen sus mascotas (el perro muerde a un residente)
  • Por las cosas dejadas caer desde sus instalaciones (caída de una mata desde su balcón)
Igualmente, la Persona jurídica, la Asamblea, el Consejo de Administración y el Administrador  serán responsables de los daños o perjuicios que causen al edificio, a propietarios o a terceros por actos propios o de otros o de animales o de cosas.

 Para cerrar este artículo, los edificios y conjuntos de propiedad horizontal deberán ajustar a la luz del nuevo nuevo Código de Policía y Convivencia su reglamentos de propiedad horizontal y manuales de convivencia para garantizar la seguridad y tranquilidad de los propietarios, residentes, clientes, proveedores.

Mayor información:
Reglamento de propiedad horizontal: Artículo 63, 2, 13, 15, 16, 20, 24
Ley 675 de 2001: Artículo 58 (solución de conflictos), 2, 18, 23, 60 (parágrafo)
Ley de fumadores: Resolución 1956 de 2008
Ley de piscinas: Ley 1209 de 2008
Ley de manejo de basuras: Ley 1259 de 2008
Ley 1801 de 2016 (nuevo Código de Policía y Convivencia)
Código Civil: Artículos 2341 a 2359 (responsabilidad extracontractual)
Personería del Distrito
Centros de conciliación y arbitramento


¿Sabía usted que Colombia tiene una extensión de 1’141,748 km2. Es el país número 26 del mundo en extensión. Esto lo hace más grande que Chile, Francia, España y Ucrania, pero más pequeño que Mali, Angola, Perú e Irán?

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