El derecho de petición en la propiedad horizontal

¿Sabía usted que el derecho de petición en la propiedad horizontal puede ser un instrumento para abrir un debate completo, para que se adopten determinadas decisiones, para intentar forzar un pronunciamiento de los órganos de administración sobre algo que preocupa a uno o más propietarios?

El derecho de petición está plasmado en el artículo 23 de la Constitución de 1991 que establece que: "Todo persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades por motivo de interés general o particular y a obtener pronta resolución". El derecho de petición también se halla expresado en el artículo 24 de la Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre.

El 30 de junio de 2015 el Legislativo reglamentó mediante la Ley 1755 de 2015 el Derecho de Petición de toda persona ante organizaciones privadas para garantizar sus derechos fundamentales, especialmente en los casos en los cuales exista una relación de subordinación (como la que hay entre  administrador y empleados) o indefensión (cuando la administración asume una posición dominante por ser autoridad y el propietario o residente no tiene medios de defensa para oponerse  a la amenaza de sus derechos). Ver la publicación acción de tutela para una distinción entre subordinación e indefensión.

Ahora ya los propietarios tenemos el derecho a ser oídos y a ser informados sobre los temas y decisiones que nos afectan y a oponernos a los abusos o ineficiencias o falta de transparencia en que incurran los centros de poder de los edificios o conjuntos, basados en su posición dominante o falta de idoneidad. Ahora ya podemos quejarnos, hacer reclamos, demandar información o documentos, interponer una consulta, solicitar el reconocimiento de un derecho.

La mencionada ley establece que: Toda persona podrá ejercer el derecho de petición para garantizar sus derechos fundamentales ante organizaciones privadas con o sin personería jurídica, tales como sociedades, corporaciones, fundaciones, asociaciones, organizaciones religiosas, cooperativas, instituciones financieras o clubes, edificios y conjuntos de propiedad horizontal.

Y también que: Las organizaciones privadas sólo podrán invocar la reserva de la información solicitada en los casos expresamente establecidos en la Constitución Política y la ley. El rechazo de una petición de información o documentos relacionados al objeto de la persona jurídica (originada en la constitución de la propiedad horizontal) será motivada y debe  indicar en forma precisa las disposiciones legales que impiden la entrega de información o documentos y, obviamente, deberá notificarse al peticionario.

Ninguna entidad privada podrá negarse a recibir y radicar solicitudes y peticiones respetuosas, so pena de incurrir en sanciones y/o multas por parte de las autoridades competentes.

Los derechos de petición se pueden hacer en forma escrita o verbal y en la propiedad horizontal pueden clasificarse en los siguientes tipos:

• Derecho de petición en interés general: es la solicitud realizada en la cual el asunto objeto de la petición se hace por motivos de conveniencia general para el edificio o conjunto.
• Derecho de petición en interés particular: es la solicitud realizada, en la cual el asunto objeto de la petición guarda relación directa con el peticionario (propietario, tenedor, residente).
• Derecho de petición de información y solicitud de copias de documentos: es la facultad que tienen los propietarios, de solicitar y obtener acceso a la información relacionada con las actuaciones derivadas del cumplimiento de las funciones atribuidas a la órganos de administración. 
• Derecho de formulación de consultas: es el poder que tienen los propietarios, para solicitar conceptos escritos o verbales en relación con las materias a cargo de los órganos de administración.

Los derechos de petición se presentan mínimo con la siguiente información:

1. Nombre y cargo (administrador, presidente consejo, revisor fiscal) de la persona a quien se dirige la petición, y nombre del edificio o conjunto.
2. Nombre completo de la persona que presenta la petición, el tipo y numero del documento de identificación, la ciudad y dirección donde recibe la correspondencia
3. El propósito de la petición, es decir, qué quiere, qué pide, qué plantea, qué necesita saber
4. Las razones del por qué hace la petición, el por qué de la solicitud, de la queja, del reclamo
5. La relación de los documentos que presenta y que complementan las razones de la petición

La respuesta a los derechos de petición deben cumplir con los siguientes 3 requisitos:

1. Oportunidad: 15 días hábiles para las peticiones de interés general o particular; 10 días para la solicitud información y reproducción de documentos; 30 días para consultas en relación a las materias a su cargo.
2. Debe darse respuesta de fondo, clara, precisa y de manera congruente con lo solicitado. Que la respuesta no sea ambigua, que se refiera a la solicitud o queja, que expliquen con claridad y en pocas palabras el procedimiento para atender la solicitud o queja, y en caso de que la petición sea negada, entonces  que informen las razones por las cuales es negada.
3. Ser puesta en conocimiento del propietario.

 Si los órganos de administración de los edificios o conjuntos de propiedad horizontal no responden la petición o la respuesta dada no cumple con algunos de los 3 requisitos anteriores, entonces se incurre en una vulneración del derecho de petición, y como consecuencia procede la acción de tutela para que un juez ordene al órgano de administración resolverle la petición como lo establece la Constitución y la ley, so pena de incurrir en sanciones y/o multas por parte de las autoridades competentes. En caso de negación de una copia de del acta, puede acudir en reclamación a la Alcaldía Municipal o Distrital o de la Localidad o su delegado, quien ordenará la entrega, so pena de sanción policiva.

Como alternativa a la demanda por tutela, el propietario tiene la opción de acudir al Comité de Convivencia del edificio o a  Centros de Conciliación gratuitos como la Personería del Distrito o los de las universidades. También puede insistir ante la administración a que le responda la petición como lo señala ley. Esa insistencia no es acoso de ninguna naturaleza, ni se puede interpretar como un problema personal, es exigir que se respete el derecho fundamental de petición.

Mayor información:
Sitio web de la Corte Constitucional 
Nuevo Código de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011)
Sentencias 951 de 2014 y 274 de 2013  de la Corte Constitucional

Ley 1755 de 2015
Ley 1712 de 2014

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