Principios rectores de la propiedad horizontal

¿Sabía usted que la ley de propiedad horizontal está orientada por unos principios rectores, que implican que toda decisión tomada por los órganos que la dirigen y administran debe tener en cuenta el respecto a los derechos fundamentales en el cumplimiento de la obligaciones derivadas de la ley y el reglamento de propiedad horizontal?

La Ley 675 de 2001 trae cuatro principios que la orientan y que son de obligatorio cumplimiento en los edificios o conjuntos residenciales, puesto que son valores de orden constitucional. Ellos son: la Función social y ecológica de la propiedad, la Convivencia pacífica y solidaridad social, el Respeto de la dignidad humana, y el Derecho al debido proceso.

La ley y los reglamentos de propiedad horizontal deben respetar esos principios, y obviamente los derechos fundamentales como: la intimidad, el buen nombre, el libre desarrollo de la personalidad, el derecho de petición, la inviolabilidad de la correspondencia, el derecho a la propiedad. A continuación nos referimos brevemente a esos principios, haciendo énfasis en el debido proceso.

Función social y ecológica

Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad. El derecho de propiedad o copropiedad no es absoluto, el dueño o dueños tienen responsabilidades con la sociedad además de derechos.

La copropiedad debe ajustarse a lo dispuesto por la ley y la normatividad urbanística vigente. Debe tomar un seguro para garantizar su  vida y funcionalidad, debe respetar el espacio público, tender a un ambiente sano y sin contaminación, establecer zonas verdes, áreas de circulación, zonas de recreación, parqueaderos de visitantes y cerramientos transparentes. Este principio es el desarrollo de los artículos 58 y 313 de la Constitución Política

Convivencia pacífica y solidaridad social

Convivencia es convivir con otro u otros en forma armónica, teniendo en cuenta que los derechos de uno van hasta donde empiezan los derechos de los demás. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. Este principio está plasmado en el artículo 95 de la Constitución Política en su numerales 2 y 4 que a continuación trascribimos:

Numeral 2. Obrar conforme al principio de solidaridad social , respondiendo con acciones humanitarias y ante situaciones que pongan en peligro la vida o la salud de las personas.

Numeral 4. Defender y difundir los derechos humanos como fundamentales de la convivencia pacífica.

La misma ley de propiedad horizontal dedica el el Título 2 (solución de conflictos) a este principio rector.

Respeto a la dignidad humana

El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

Este principio está configurando en el artículo 1 de la Constitución Política. También forma parte de la protección de la dignidad humana los derechos fundamentales de nuestra Constitución (artículos 11 a 41).

Las asambleas, consejos de administración, administradores, comités de convivencia, e incluso los revisores fiscales de edificios y conjuntos residenciales no pueden hacer valer sus decisiones por encima o en contra de los derechos fundamentales de los propietarios o residentes.

Por ejemplo, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes (sentencia Corte Constitucional T-454-99).

Derecho al debido proceso

Para no extender demasiado esta sección, el principio del debido proceso lo publicaremos en un artículo aparte.

Con relación a principios rectores ver publicaciones solución de conflictos y sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.


Mayor información:
Reglamento de propiedad horizontal: artículos 2, 63, 64, 65, 66, 67, 68 y 69.
Constitución Política de 1991: ver copia en la pestaña "Documentos".
Ley 675 de 2001 (ver pestaña "Documentos"): artículos 2, 58, 59, 60, 61 y 62.
Sitio web de la Corte constitucional, donde encontrará el texto completo de las sentencias referenciadas en este artículo.

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