Quórums y Mayorías calificadas en las diversas asambleas

¿Sabía usted que las asambleas ordinarias, extraordinarias y demás tipos requieren un quórum mínimo tanto para deliberar como para decidir?

Las asambleas ordinarias y extraordinarias, en su primera convocatoria, deliberarán con un número plural de propietarios que representen por lo menos más de la mitad de los coeficientes de toda la copropiedad, y decidirá con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes que asistieron. En esas dos asambleas se tienen en cuenta los pros y contras de cada tema, para que cada propietario exprese en forma reflexiva si está de acuerdo o no a través de su derecho al voto.

Lo anterior conforme al Art 45 de la Ley 675 de 2001:

Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad en la respectiva sesión. 

A este quórum se le conoce como  quórum ordinario, y rige para los temas de contenido económico. Para los temas no pecuniarios, en lugar de coeficientes, se dirá propietarios.

En cuanto a las asambleas de segunda convocatoria se considerarán todos los punto a favor y en contra de cada tema y decidirán reflexiva y válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados si se trata de decisiones de temas económico o de propietarios si se trata de decisiones de contenido no económico. Es decir, delibera con el número plural de propietarios que asistan a la reunión (que representarían el 100% coeficientes de copropiedad), y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes que asistieron para temas económicos, o de propietarios para temas sin contenido económico. Estas asambleas se realizan cuando una asamblea ordinaria o extraordinaria no puede sesionar por falta de quórum.

Respecto a las asambleas o reuniones por derecho propio - originadas cuando el administrador no convoca a la asamblea ordinaria dentro de los términos establecidos por la ley o el reglamento -  ellas sesionarán y decidirán al igual que en las asambleas de segunda convocatoria.

En las asambleas por derecho propio los propietarios por mandato público (ver a continuación artículo 40 de la Ley 75 de 2001) tienen la obligación de reunirse el primer día hábil del cuarto mes (abril), en el lugar y hora que se indique en el reglamento o por defecto en la ley (en las instalaciones del edificio o conjunto a las 8 de la noche). La realización de estas asambleas es una norma imperativa, que no puede ser modificada ni derogada por acuerdos privados. Para que los propietarios tengan presente esta obligación es necesario que el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal, el Comité de Convivencia o los propietarios interesados envién una circular a todos los propietarios, una vez que el término de convocatoria se halla vencido.

ARTÍCULO 40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Las asambleas universales son reuniones no informarles de todos los propietarios de bienes privados realizadas en cualquier lugar, día y hora sin previa convocatoria. En estas reuniones se hallan presentes el 100% de los coeficientes de copropiedad para deliberar y decidir sobre los temas que consideren necesarios tratar. En caso de que se traten temas sobre residentes no propietarios o de apelación por la imposición de una sanción no pecuniaria es necesario que los afectados se hallen en la reunión.

En las reuniones no presenciales se debe convocar a todos los propietarios para que participen y expresen su opinión o voto. Los propietarios o delegados deliberarán y decidirán de conformidad con el quórum requerido para cada caso, y siguiendo la norma general de quórum y mayorías (artículo 45 Ley 675 de 2001 abajo). Si alguno de los propietarios no participa en la comunicación simultanea o sucesiva o en la comunicación escrita, las decisiones que se tomen serán ineficaces.

Los requisitos de quórum deliberatorio y decisorio se deben cumplir, porque de lo contrario las decisiones de la asamblea serán ineficaces o nulas (ver publicación impugnación de decisiones),  tal y como lo establece la Ley 675 de 2001:

Artículo 44. Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes (ver publicación reuniones no presenciales), las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.

Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

Las excepciones a esta norma general (artículo 45) sobre quórum y mayorías está contenida en  ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) en su artículo 46 que establece:

Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto::

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

Esta decisión es válida si y solamente si los recursos del fondo de imprevisto son insuficientes. Si hay fondos suficientes, la asamblea no puede decreta la imposición de cuotas extraordinarias; debe utilizar el fondo.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

Estas expensas tienen que ver con la realización  de mejoras útiles en los bienes comunes que sin ser necesarias aumentan su valor aunque no de manera sustancial. También aquí se contemplan la realización de mejoras suntuarias que responden al lujo y comodidad, que embellecen  y que aumenta el valor del edificio o conjunto sustancialmente como una zona de recreo, jardines, piscinas, cambiar el piso de los halls por piso de mármol. También se refiere a los regalos de fin de año al personal de portería, aseo, jardinería.

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

6. Desafectación de un bien común no esencial.

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

10. Liquidación y disolución.

Mayor información:

Reglamento de Propiedad Horizontal: Artículos 48, 49, 50, 51, 52, 56
Ley 675 de 2001: Artículos 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46

Ley 222 de 1995: Reuniones no presenciales

¿Sabía usted que si un producto presenta destrucción parcial o total causada con ocasión de un servicio defectuoso el proveedor está obligado a pagar su equivalente en dinero?