Reconstrucción y seguros en propiedad horzizontal

Sabía Usted que si un sismo destruyera hoy su apartamento, mañana tendría que empezar por: sacar los escombros, poner los baños (sanitarios, lavamanos, mueble, espejo), la cocina (mueble), entrepisos (piso laminado o alfombra), techo (madera o rústico), enchapados (baños y cocina), muros divisorios para separar habitaciones y otras áreas, puertas, closets, chapas, pintura muros, y además contar con una cuenta o un crédito bancario de varios millones?

Esa es la triste realidad cuando uno no valora lo que tiene. Es la consecuencia cuando se piensa que a uno nunca le sucederá nada ni a la familia ni a su patrimonio.  ¿Y qué pasaría si no puede contar con esa cuenta o crédito bancario no solo para la reconstrucción del apartamento sino para dotarlo con muebles y electrodomésticos?.

Por lo anterior, es que la ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) en su Art 15

Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.

permite asegurar en un solo paquete los bienes comunes y privados, que los cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, con el propósito de garantizar lo más pronto posible la reconstrucción total de todo edificio, los bienes comunes más los privados. La misma aseguradora se encargará de la indemnización para la reconstrucción total (bienes comunes más apartamentos).

La decisión de asegurar en forma integral los bienes comunes y privados  - contra incendio y terremoto y otros riesgos -  es competencia de la Asamblea de Propietarios con quórum ordinario. Ahora, si la Asamblea autoriza asegurar únicamente los bienes comunes, entonces los propietarios debieran asegurar por aparte sus bienes privados.

Por lo anterior, el propósito de esta publicación es:

1. Aclarar los temas de destrucción y reconstrucción de una copropiedad por fenómenos naturales o provocados. 
2. Mostrar diversas situaciones de reconstrucción del edificio o conjunto. 
3. Aclarar el concepto de extinción de la la propiedad horizontal.

1.- DESTRUCCIÓN Y RECONSTRUCCIÓN

Ante todo, empezaremos por definir las palabras destruir,  destrucción y deterioro que aparecen en los artículos 9, 13, 14 y 46 de la Ley 675 de 2001 (ley de propiedad horizontal). No olvidemos que las palabras de la ley se entenderán en el sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en estas su significado legal. 

El diccionario de la Real Academia Española define destruir como: “Reducir a pedazos o a cenizas algo”, es decir, se refiere a una destrucción total (todo queda reducido a escombros), y destrucción como: “Ruina, asolamiento, pérdida grande y casi irreparable”, es decir, una destrucción significativa pero no cien por ciento.

Por otro lado, el mismo diccionario define deteriorar como: “estropear, menoscabar, poner en inferior condición algo”. La destrucción por deterioro se presenta por el desgaste y uso continuo de las cosas. Para evitar que las cosas se desgasten es necesario hacerles mantenimientos y repararlas si se dañan.

La falta de mantenimiento de los bienes comunes puede originar daños y pérdidas a la copropiedad, a los propietarios y a terceros, puede originar su destrucción parcial o total. Por ello es importante que la Administración los ejecute de acuerdo a la periodicidad y calidad establecidas en el Manual de Mantenimiento del edificio o conjunto.

Lo anterior debido a que los Administradores deben, según la ley de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001):

• Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de conservación  (Art. 51)
• Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica (Art. 51)
• Manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados (Art. 32)

La destrucción o menoscabo de un edificio o conjunto también puede ser causada por otros fenómenos naturales (inundaciones, deslizamientos, terrorismo, actos mal intencionados) y por eventos provocados por acción del hombre en forma accidental, dolosa o negligente (ver publicación seguros contra riesgos en propiedad horizontal).

Pero cualquiera que sea la causa de destrucción o deterioro de un edificio o conjunto, la Ley 675 de 2001 obliga a su reconstrucción por encima de todo para garantizarle a los propietarios continuar con el uso y goce de sus bienes privados, tal y como establece su artículo 13 que reza así:

Artículo 13. Reconstrucción obligatoria. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:
1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO 1o. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.

El valor comercial en el momento del siniestro debe determinarlo una persona debidamente registrada en la Lonja de propiedad raíz quien define la cuantía de la pérdida.

El pago de las expensas de reconstrucción estará a cargo de los propietarios de bienes privados, excepto para los producidos por riesgos que la ley ordena amparar, y si los propietarios se niegan a su contribución, entonces primero se deben agotar los mecanismos de solución de conflictos. Si aún insisten en su no pago, entonces la Administración deberá iniciar un proceso ejecutivo contra ellos presentando solamente el certificado contentivo de la obligación, que debe estar basado en una decisión mayoritaria de la Asamblea sobre tales expensas.

Las compañías aseguradoras no cubren la pérdida o destrucción de bienes comunes por acciones provocadas (por ejemplo el deterioro), por lo que la reconstrucción estará a cargo del bolsillo de todos los propietarios de bienes privados como se describe abajo (CASO 4), mientras se define la responsabilidad que pueda caber a la Administración o a uno o más propietarios o residentes.

En cambio, esas aseguradoras si amparan los bienes comunes contra riesgos de incendio, terremoto, desbordamiento de tanques de agua, cortos circuitos, electricidad estática, explosiones por fugas de gas, maquinaria y equipos mal operados, acciones delictivas de empleados, terrorismo, actos mal intencionados.

Respecto a los riesgos de incendio y terremoto, la ley de propiedad horizontal dice:

Artículo 15. Seguros. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

Este artículo no impide que la Administración del edificio o conjunto asegure sus bienes contra otros riesgos que puedan causar menoscabo de ellos o pérdidas grandes (terrorismo, motines, hurto empleados), tal y como se describe en la publicación seguros en la propiedad horizontal.

Si se presenta un siniestro, el Administrador deberá dar aviso a la aseguradora dentro de los 3 días siguientes y comunicando en forma clara y precisa las causas del siniestro  y el alcance de las pérdidas, para que se proceda al pago de la indemnización que junto con el deducible - obtenido del fondo de imprevistos - permitirán iniciar a la reconstrucción total del edificio (entiéndase bienes comunes).

Si el siniestro no está amparado por la póliza o si la indemnización no es suficiente para la reconstrucción del edificio, entonces las expensas de reconstrucción según la Ley 675 de 2001 estarán a cargo de todos los propietarios según sus coeficientes de copropiedad. La Administración  obviamente tendría que responder por el porqué de tan baja indemnización y el porqué el edificio no estaba asegurado para dicho siniestro, sobre todo si representa para la comunidad una alta pérdida.

Es necesario resaltar de nuevo que la reconstrucción de los bienes privados (baños, cocina, muebles, enseres, electrodomésticos, entrepisos, techo, enchapados, muros divisorios, puertas, closets, chapas, pintura) corre por cuenta de los propietarios si es que no  los tienen asegurados.

En idéntica forma los bienes comunes que no estén asegurados estarán a cargo de los propietarios, y sobre lo cual la Administración tendrá que responder el porqué no estaban asegurados, si esos siniestros le representan a la comunidad pérdida grandes.

2.- SITUACIONES DE RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO

A continuación tratamos varios casos de reconstrucción del edificio bien por un siniestro como incendio o terremoto o bien por deterioro causado por el paso del tiempo.

Para estos casos es importante tener en cuenta que cuando decimos reconstrucción del edificio nos referimos únicamente a la reconstrucción de los bienes comunes asegurados o no contra el siniestro ocurrido.

CASO 1:  

El edificio se destruye por incendio o temblor, el valor de su reconstrucción es inferior al 75% de su valor comercial (según peritazgo autorizado) y no está asegurado.

Si los bienes comunes del edificio no están asegurados contra incendio y terremoto y la reconstrucción por uno de esos eventos es menor al 75 % de su valor comercial, entonces el Administrador, el Consejo, el Revisor fiscal o los propietarios (que reúnan al menos la quinta parte del total de coeficientes de copropiedad) deben citar a asamblea para que:

1. Autorice la reconstrucción del edificio y,
2. Apruebe al Administrador la utilización del fondo de imprevistos para iniciar la reconstrucción
3. Apruebe las cuotas ordinarias o extraordinarias si los recursos de ese fondo son menores al valor de reconstrucción.

Si la asamblea no se reúne o no hace las aprobaciones, entonces los afectados, especialmente los que se quedaron sin vivienda o con una en estado muy precario, podrán impugnar la decisión, demanda que podría durar un año o más con buenos abogados, y el Administrador tendría que responder ante los copropietarios por no tener asegurado los bienes comunes del edificio como lo exige la ley.

CASO 2: 

El edificio se destruye por incendio o temblor, el valor de reconstrucción es inferior al 75% de su valor comercial (determinado por perito profesional) y el edificio está asegurado pero el valor de indemnización no garantiza la reconstrucción.

Si los bienes comunes están asegurados de acuerdo a la ley y el edificio (entiéndase bienes comunes) queda destruido por incendio o terremoto en menos del 75 de su valor comercial, entonces nuevamente aquí los Órganos facultados convocarán a asamblea para que:

1. Autorice la reconstrucción del edificio
2. Apruebe al Administrador utilizar el fondo de imprevistos para cancelar el faltante (incluido el deducible)
3. Apruebe las cuotas ordinarias o extraordinarias que no alcance a cubrir el fondo de imprevistos para la reconstrucción total del edificio.

Al mismo tiempo los copropietarios deberían determinar la responsabilidad del Administrador por la inadecuada contratación del seguro al no dar cumplimiento a la Ley 675 de 2001 y a nuestro reglamento de propiedad horizontal. La decisión de establecer esa responsabilidad podría preceder a los dos pasos anteriores.

Si la indemnización es suficiente para reconstruir el edificio o conjunto, únicamente queda la parte relativa al deducible que se espera no sea un valor alto (si el seguro se contrató bien),  la cual se cubre siguiendo los mismos  tres pasos anteriores.

CASO 3: 

El edificio se destruye por incendio o temblor, el valor de reconstrucción supera al 75% de su valor comercial (según perito profesional) y el edificio está asegurado.

Si los bienes comunes están asegurados y el edificio queda destruido en más del 75 de su valor comercial, entonces los Órganos facultados convocarán a reunión a todos los copropietarios para que la Asamblea:

1. Decida si reconstruir o no el edificio no obstante que el valor de reconstrucción es superior al 75% de su valor comercial para lo cual se requiere un quórum que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad. Si se decide reconstruirlo, entonces también debe:
2. Autorizar la reconstrucción
3. Autorizar al Administrador utilizar el fondo de imprevistos para el deducible
4. Aprobar las cuotas ordinarias o extraordinarias para el faltante del valor de la reconstrucción.

El paso 4 puede ser obligatorio cuando, a pesar de que la Administración hizo un buen contrato de seguros, el valor de la indemnización no alcanza para la reconstrucción de los bienes comunes del edificio.

Si la Asamblea decide no reconstruir el edificio, entonces se debe extinguir la propiedad horizontal por decisión unánime de los copropietarios de acuerdo a la Ley 675 de 2001 (Art. 9 # 2) o a nuestro reglamento (Art. 26 # 2). Además, el importe de la indemnización y la venta del terreno y demás bienes comunes servibles se distribuirá entre los copropietarios de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

CASO 4:  

El edificio se destruye deterioro y el valor de reconstrucción es inferior o superior al 75% de su valor comercial.

Si el edificio se ha deteriorado y la correspondiente reconstrucción es menor al 75 % (1, 5, 10% según peritazgo profesional) de su valor comercial, entonces por ley la reconstrucción es obligatoria, y en consecuencia el Administrador, el Consejo, el Revisor fiscal o los propietarios (que reúnan al menos la quinta parte del total de coeficientes de copropiedad) deben citar a asamblea para que:

1. Autorice la reconstrucción del edificio.
2. Apruebe al Administrador la utilización de los recursos del fondo de imprevistos para iniciar la reconstrucción y,
3. Apruebe las cuotas ordinarias o extraordinarias para el faltante del valor de reconstrucción.

Si la Asamblea no se reúne o no hace las aprobaciones, entonces los afectados, especialmente los que consideran que no se puede vivir de manera digna en el edificio, podrán impugnar la decisión.

Por otro lado, si la reconstrucción es superior al 75% de su valor comercial, entonces la reunión se hará para que la Asamblea:

1. Decida si reconstruir o no el edificio no obstante que el valor de reconstrucción es superior al 75% de su valor comercial para lo cual se requiere un quórum que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad. Si se decide reconstruirlo, entonces también debe:
2. Autorizar la reconstrucción
3. Aprobar al Administrador utilizar el fondo de imprevistos para iniciar la reconstrucción
4. Aprobar las cuotas ordinarias o extraordinarias para el faltante del valor de reconstrucción si el fondo de imprevistos es insuficiente para la reconstrucción.

Si la Asamblea decide no reconstruir el edificio, entonces se aplica el procedimiento del Caso 3.

3.- EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La extinción en propiedad horizontal se da por lo general cuando el edificio o conjunto esté en un estado prácticamente de ruina convirtiéndose de esta manera una amenaza no solamente para los residentes sino también sus vecinos.

De acuerdo al artículo 9 de la Ley 675 de 2001, la propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

A continuación debe elevarse a escritura pública la decisión de la asamblea o la sentencia judicial (por demanda propietarios que están de acuerdo con la destrucción del edificio por las amenazas que representa pero que en la asamblea fueron minoría, demanda de vecinos que ven un peligro para sus propiedades y vidas, no acatamiento de las normas de construcción y urbanismo, enriquecimiento ilícito),  y llevar esa escritura a la oficina de instrumentos públicos para registrarla, a fin de que los bienes comunes se puedan dividir entre los propietarios según su coeficiente de copropiedad bien materialmente o mediante venta (artículos 10 y 11 de la Ley 675 de 2001).

Mayor información:

Reglamento de propiedad horizontal: Artículos 25 a 30

Ley 675 de 2001: Artículos 9, 10, 11, 13, 15 y 46
Código Civil: Artículos 25 a 32 (interpretación de la ley)
Código de Comercio: Artículos 1074 a 1077

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