lunes, 17 de marzo de 2014

Sanciones por incuplimiento de obligaciones no pecuniarias

Sabía Usted que las obligaciones no pecuniarias son aquellas que tienen como objeto no el pago de dinero sino la de hacer o no hacer algo?

En las obligaciones de hacer el infractor del reglamento y/o manual de convivencia se compromete frente al agredido y al Comité de Convivencia a corregir su comportamiento en beneficio de la tranquilidad del edificio o conjunto (ver publicación solución de conflictos).

En las obligación de no hacer  adquiere el compromiso a orientar su conducta de modo tal que no realice un hecho prohibido en los reglamentos internos para así recobrar  la armonía pacífica de la copropiedad.

Si un propietario u órgano no observa dichas obligaciones, entonces el agredido - propietario o cualquier residente o la Administración - asumen el derecho de exigir al agresor el comportamiento de dejar de hacer o no hacer.

En el reglamento de propiedad horizontal y/o manual de convivencia (de aqui en adelante solo reglamento) deben describirse todas las obligaciones de hacer y no hacer junto con sus respectivas sanciones como lo exige la Ley 675 de 2001, e informando si el no cumplimiento es una falta leve, grave o muy grave (ver estructura manual de convivencia en la publicación solución de conflictos).

Algunas obligaciones de hacer por parte de los propietarios o residentes, incluidos sus dependientes y terceros, que se encuentran en el reglamento son:
  • Usar los bienes comunes de acuerdo con su naturaleza y destinación en la forma prevista en el reglamento
  • Ejecutar de inmediato las reparaciones en su bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto
  • Permitir la entrada del Administrador del edificio a su apartamento cuando las circunstancias lo exijan
  • Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad de vivienda
  • Tratar con el debido respeto a los porteros y personal de aseo
  • Los propietarios o residentes deberán informar, por seguridad, a la administración o portería la presencia de personas extrañas en el exterior del edificio
  • El propietario de mascotas se hace  responsable de todo daño o lesión que ocasionen las mismas
Ejemplos de obligaciones de hacer de la persona jurídica y órganos de dirección y administración, incluidos sus dependientes y terceros, son:
  • El encargado de Portería atenderá el citófonos debiendo emplear un buen vocabulario.
  • El Administrador debe llevar bajo su responsabilidad los libros de actas de asamblea y del registro de propietarios y residentes
  • El Administrador debe ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de bienes comunes
  • El Consejo de Administración debe ejercer las funciones que le asigne la ley, el reglamento de propiedad horizontal y la Asamblea
  • La Asamblea debe aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo de administración y el Administrador
  • La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas
  • Los edificios o conjunto deberán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto que garanticen la reconstrucción total del edificio
Obligaciones de no hacer de propietarios y residentes, incluidos sus dependientes y terceros, que se encuentran en el reglamento son:
  • Abstenerse de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto
  • Abstenerse de actos que perturben la tranquilidad del edificios
  • No sacudir alfombras en las ventanas del edificios
  • No modificar las fachadas de las unidades de vivienda
  • No estacionar vehículos fuera de las líneas de demarcación del espacio de propiedad privada
  • No permitir que sus hijos jueguen en los pasillos
  • Se prohíbe lavar vehículos dentro del edificio o conjunto
  • Atentar contra los derechos fundamentales de las personas
  • Se prohíbe la tenencia de explosivos, pólvora y fuegos artificiales en las unidades de vivienda
  • Se prohíbe ingerir licor en las área comunes
Si un actor  - propietario o tenedor o sus  dependientes  o el Administrador o sus dependientes o un miembro del Consejo -   no observa una de esas obligaciones o prohibiciones y se compromete con el Comité de Convivencia a corregirse y adaptarse a las normas (ver solución de conflictos) pero incumple los compromisos para tales fines, entonces ese actor estaría definitivamente incumpliendo nuestro reglamento.

Ante ese incumplimiento, el procedimiento a seguir será el protocolizado en el reglamento, siempre y cuando no sea contrario a las leyes superiores, y podría ser el que a continuación delineamos.

1. - Informar al Administrador sobre el incumplimiento
La parte agredida procederá a informar sobre el incumplimiento al Administrador mediante comunicación escrita, donde describe de la manera más clara la conducta objeto del incumplimiento y adjuntando las pruebas que sean del caso.

2. - Informar a la parte infractora
Respetando el debido proceso, el Administrador enviará comunicación escrita al propietario infractor, con la descripción precisa del incumplimiento, la gravedad de la conducta, el daño causado,  reincidencias si las hay, pruebas allegadas, las posibles sanciones y su duración, y el tiempo que le da el reglamento para presentar su defensa.

El debido proceso, contemplado en una publicación anterior, establece los siguientes derechos a todo propietario (residente o tercero) del edificio que se impute una falta:
  • A ser informado previamente de la acusación que contra él se formula
  • A que se presuma su inocencia mientras no se establezca su culpa
  • A que se le concedan el tiempo y los medios adecuados para preparar su defensa
  • A ser asistido por un defensor  durante el proceso
  • A ser juzgado conforme al reglamento al acto que se le imputa
  • A presentar pruebas y a controvertir las que alleguen en su contra
  • A servirse de testigos
  • A ser juzgado sin dilaciones
  • A no ser obligado a declarar contra sí mismo ni a confesarse culpable
  • A impugnar la sentencia condenatoria
  • A no ser juzgado dos veces por el mismo hecho
3.- Presentación defensa de la parte infractora
El propietario infractor, haciendo uso de sus derechos a la defensa y contradicción,  presentará por escrito dentro de los términos reglamentarios, sus descargos, el pronunciamiento sobre las pruebas que le anunció el Administrador y las pruebas que pretenda hacer valer,  y que debe anexar al escrito.

El derecho a la defensa, que forma parte del debido proceso,  es el derecho de un propietario a defenderse ante un tribunal de los cargos que se le imputan con la presencia de un defensor encargado de velar por sus derechos e intereses. Si el propietario no dispone de un defensor o no tiene los medios económicos para hacerse a uno, entonces tiene derecho a que el tribunal le nombre un defensor y sin costo alguno. Si no le nombra uno, el tribunal violaría el derecho a la defensa.

El derecho de contradicción, que también forma parte del debido proceso,  es aquel mediante el cual el propietario se defiende de las pretensiones o imputaciones aportando las pruebas conducentes a fin de justificar su posición,   controvirtiendo las pruebas que sean presentadas en su contra.

4. - Administrador envía expediente al tribunal (Asamblea o Consejo)
El Administrador archivará las dos comunicaciones en la carpeta de expediente (ver solución de conflictos) y la enviará  junto con sus observaciones a la Asamblea o al Consejo de Administración (si se creó y está facultado por el reglamento para sancionar). A estos órganos los llamaremos tribunales.

5. - El tribunal delibera y decide sobre el incumplimiento
El tribunal con la información recopilada,  evaluará la defensa presentada por la parte infractora a los cargos formulados, a las pruebas en su contra, a las pruebas que presentó, y observará atenta y detenidamente todo lo inherente al incumplimiento,  y deliberará sobre todas las opciones a favor y en contra  en el mismo para finalmente llegar a una decisión: absolver o imponer sanciones.

En caso de imponer sanciones, el tribunal deberá valorar:
  • La intencionalidad del acto: si hubo intención o no de hacer daño; si fue planeado y ejecutado el hecho que causó el conflicto
  • La imprudencia o negligencia: no tener el cuidado necesario,  y como resultado de ello, vulnera el derecho de la otra parte
  • Las circunstancias atenuantes: tener en cuenta si es la primera vez que viola el reglamento, si obró en estado de emoción, si procuró voluntariamente disminuir las consecuencias,  si colaboró a esclarecer los hechos, si se presentó voluntariamente ante el tribunal o el Comité de Convivencia, si reparó voluntariamente el daño causado, y  otras circunstancias de significación análoga
  • Los criterios de proporcionalidad: la sanción no debe ser excesiva; debe ser proporcional a la gravedad y reincidencia de la falta, y debe tener en cuenta el daño a la comunidad que se desea evitar; se debe balancear el grado de corrección que se busca con los derechos de la comunidad
  • Los criterios de graduación: se debe sancionar de acuerdo a la gravedad de la infracción, al daño causado; se debe tener en cuenta la política de multas del edificio, las circunstancias de atenuación, las circunstancias de agravación (tener antecedente de mala convivencia, ejecutar el hecho valiéndose de un niño, actuar con intencionalidad,  reincidir el hecho en el tiempo o de forma sucesiva, hacer caso omiso a advertencias anteriores del Administrador, Consejo de Administración o Comité de convivencia)
Las sanciones que el tribunal puede imponer deben estar contenidas en el reglamento, exigencia de la Ley 675 de 2001, y deben estar  adecuadas a las pautas establecidas por la ley. Esas sanciones son:
  • Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
  • Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
  • Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte, nunca los esenciales
6. - Resolución del tribunal La imposición de la multa  o la decisión de absolución será dictada por el tribunal mediante una resolución motivada.

Esa resolución se hará llegar a las dos partes (infractora y agredida) mediante comunicación escrita.

7. Copia al Administrador de la resolución
El tribunal envía copia al Administrador de la Resolución junto con la carpeta expediente. El Administrador archiva Resolución en esta.

8- Impugnación de la resolución
Las partes haciendo uso de su derecho de impugnación podrán interponer,  dentro del término establecido en el reglamento,  los recursos de reposición y en subsidio de apelación contra la resolución del tribunal.

La reposición la decidirá el Consejo de Administración en su próxima reunión. Si no existe el Consejo o el reglamento no lo faculta para sancionar, entonces lo hará la Asamblea. La apelación la debe decidir la Asamblea en su próxima reunión.

Cuando sea el momento de reunión del órgano, el Administrador le enviará la carpeta de expediente a este.

La decisión que tome respecto de la reposición o la apelación se hará nuevamente mediante una resolución debidamente motivada.

Una vez se produzca la resolución definitiva de confirmación o negación, el oŕgano le enviará al Administrador copia de esta junto con la carpeta de expediente.

El derecho de impugnación es el acto mediante el cual las partes puede objetar, contradecir o refutar la resolución proferida por el tribunal, invocando la falsedad de la misma y presentando las pruebas para su demostración. Es un derecho tendiente a lograr la modificación, revocación, anulación o sustitución de la resolución, la que se considera ilegal o injusta.

8- Ejecución de las sanciones
El Administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

El administrador o cualquiera de los copropietarios podrán llamar a la policía y demás autoridades competentes  cuando un propietario no use sus bienes privados de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública

9. - Acudir ante las autoridades judiciales
Por último, si el resultado de la reposición o apelación, originada por el tribunal o Asamblea respectivamente, no es de la aceptación de una de partes o ambas, entonces ella o ellas podrán acudir ante la autoridad jurisdiccional para lo cual se dará el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen (nuevo código procesal). Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no interpone los recursos dentro de los plazos señalados en el horario de atención de la Administración. Todos los escritos serán recibidos por la Administración quien le dará traslado de inmediato a la instancia correspondiente.

Ahora de acuerdo al Artículo 382 del Código General de proceso, para el proceso de impugnación de actos de asamblea o de imposición de sanciones, ya no se aplicará entonces el proceso abreviado, sino el proceso verbal, y el término para interponer la demanda  continuará siendo de un mes, contado desde la notificación de la decisión, toda vez que ese aparte del artículo 62 de la ley 675 de 2001, no fue derogado.

Mayor información:
Reglamento de Propiedad Horizontal: Artículos 64, 69
Reglamento de propiedad horizontal: Artículo 2, 13, 15, 16, 20, 24 
Ley 675 de 2001: Artículos 2, 18, 23, 58 a 62

¿Sabía usted que una botella de vidrio para refresco puede usarse hasta 100 veces antes de ser reciclada? Por eso prefiera los envases de vidrio a los de plástico o, en todo caso, elija envases retornables, con esta sencilla acción contribuirá a la disminución de basura.

2 comentarios:

  1. necesito comunicarme con ustedes por favor para una asesoria. pueden publicar un mail o un telefono por favor

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  2. Angle Jimenez desde Barcelona18 de noviembre de 2018, 13:14

    Me gustaría hablar personalmente con usted. Sería posible?

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