El Edificio como persona jurídica

¿Sabía usted que el mayor acierto de la Ley 675 de 2001 ha sido el otorgamiento de persona jurídica a la propiedad horizontal, y que esa persona está conformada por todos los propietarios de bienes privados?

Con la creación de la persona jurídica se resolvieron los problemas que se presentaban con legislaciones anteriores a la ley 675, problemas como el que los jueces pidieran la notificación y el poder a todos los copropietarios para registrar bienes dados en pago por cuotas debidas por los propietarios.

Hoy en día el Administrador - como representante legal de la persona jurídica debidamente inscrito en la Alcaldía local de la zona donde se halla el inmueble - recibe esos bienes y después, también él solo, los registra.

Esto, gracias a que la Ley 675 de 2001 establece que la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente (mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos), da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Además señala que una de las funciones del Administrador es la de representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

La persona jurídica se designa con el mismo nombre del edificio o conjunto o centro comercial  - en nuestro caso Edificio Zaragoza -   y es una persona civil (que en lo pertinente se puede regir analógicamente por el Código Civil, Código de Comercio, Ley 222 de 1995 y demás leyes relacionadas), sin ánimo de lucro y no contribuyente de impuestos nacionales (por ser una persona sin ánimo de lucro).

Su objeto será:

• Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, 
• Manejar los asunto de interés común de los propietarios y residentes, 
• Cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, y
• Explotar económicamente los bienes comunes autorizados en el reglamento de propiedad horizontal con el propósito de conseguir recursos económicos para cubrir el pago de las expensas comunes del edificio o conjunto (no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro)

La persona jurídica constituida por la Ley 675 de 2001 está obligada a indemnizar con su patrimonio los daños que causen, con dolo o culpa, las personas naturales que obren en su nombre (Asamblea, Consejo de Administración, Administrador) o representación (Administrador) o que estén a su cuidado o servicio (empleados, animales, cosas).

Esa persona jurídica  es directamente responsable de los hechos ilícitos, sea de acción u omisión, cuando estos han sido cometidos por sus órganos, es decir, por las personas naturales o por los asambleas o consejos en quienes reside su voluntad según la ley o el reglamento, siempre y cuando obren en ejercicio de sus funciones.

También es responsable de los:

• Hechos ilícitos que cometan sus dependientes, mientras estén bajo su cuidado y en el ejercicio de sus respectivas funciones 
• Daños que ocasione la ruina de su edificio o conjunto cuando omite  los mantenimientos o reparaciones esenciales o necesarias
• Daños que causen los animales que le pertenezcan o que estén a su servicio
• Daños que causen las cosas que caen o son arrojadas desde el edificio.

Obviamente, la responsabilidad civil de la persona jurídica y de la persona natural o del miembro o miembros del Órgano que ejecutaron los hechos ilícitos es solidaria; una y otros la cometieron conjuntamente.

Mayor información

Reglamento de propiedad horizontal: Artículo 39, 40, 60
Ley 675 de 2001: Artículos 4, 32, 33, 51

Decreto 1060 de 2009 (reglamentación artículos 3, 19 y 32 Ley 675 de 2001)
Código Civil: artículos 633 a 641 (de las personas jurídicas)
Código Civil: artículos 2341 a 2359 (responsabilidad extracontractual)

¿Sabía usted que si no le entrega copia del contrato de arrendamiento al arrendatario, y a todos sus codeudores, con firmas originales, en el plazo máximo de diez (10) contados a partir de la fecha de celebración del contrato, puede ser sancionado con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento?.