¿Sabía usted que si se retarda en el pago de las expensas comunes tendrá que pagar intereses de mora, que en nuestro edificio si ese retardo es de más de 30 días tendrá que ser publicado en la lista de morosos y si es de más de 90 días, el Representante Legal debe iniciarle acciones legales a fin de recuperar las cuotas no pagadas?
Con relación a los intereses de mora, la ley establece que: El retardo en el cumplimiento del pago de las expensas comunes causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria (hoy en día Superintendencia Financiera).
Los intereses de mora pertenecen al Edificio (persona jurídica). Una ves cobrados o en proceso de cobro forman parte de los ingresos del Edificio (recursos patrimoniales).
La Asamblea General de Propietarios, con el quórum exigido en el Reglamento de propiedad horizontal, puede definir un interés de mora menor al máximo legal con el quórum que se señale en el Reglamento, y adicionalmente - desde un punto de vista práctico - fijarlo en el Reglamento de Propiedad Horizontal para evitar estar pendientes de las certificaciones de la Superintendencia Financiera.
Los intereses de mora pertenecen al Edificio (persona jurídica). Una ves cobrados o en proceso de cobro forman parte de los ingresos del Edificio (recursos patrimoniales).
La Asamblea General de Propietarios, con el quórum exigido en el Reglamento de propiedad horizontal, puede definir un interés de mora menor al máximo legal con el quórum que se señale en el Reglamento, y adicionalmente - desde un punto de vista práctico - fijarlo en el Reglamento de Propiedad Horizontal para evitar estar pendientes de las certificaciones de la Superintendencia Financiera.
Con respecto a la publicación en lista de morosos la misma ley preceptúa que: Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá a los propietarios que se encuentren en mora. Además, la publicación referida solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios. La publicación, obviamente, no debe divulgarse al público.
Concordante con el párrafo anterior la misma ley ordena que: La convocatoria tendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. Las convocatorias a asambleas ordinarias, extraordinarias, no presenciales y de decisión por comunicación deben contener una lista de los morosos. Así mismo, las correspondientes actas.
En cuanto a las acciones que puede adelantar el Administrador, previas al cobro jurídico o judicial, se hallan las siguientes: enviar las facturas de pago oportunamente, publicar en la cartelera cuantos días quedan para el descuento, llamar al propietario o tenedor moroso, visitarlo en su domicilio, enviarle notificaciones de cobro, proponerle acuerdos de pago, hacerle seguimiento a estos acuerdos, publicar o hacer llegar a cada unidad de vivienda la lista de morosos. El Administrador debe cobrar, es su obligación, la ley se lo ordena. No necesita autorización de nadie para actuar, la ley le da esa atribución.
El propietario moroso puede deliberar y votar en las asambleas. La ley establece que Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
Si hay acuerdos de pago, el administrador debe hacerlo por escrito en forma clara, expresa y exigible. Debe existir el compromiso de pagar no solamente las cuotas en mora sino las actuales. Puede negociar los intereses de mora, siempre y cuando la asamblea lo halla autorizado. Puede exigir para iniciar un acuerdo de pago un porcentaje de lo adeudado. Debe hacerle al acuerdo un seguimiento estricto. Si el propietario o tenedor no lo cumple, entonces debe iniciarle el cobro prejurídico y judicial.
Esas acciones, imposición de sanciones no pecuniarias, acuerdos de pago, prejurídicos y procesos ejecutivos, para el cobro de cuotas en mora, deben quedar claramente especificadas en el Manual de Gestión de Cartera de la Copropiedad, el cual servirá de base para medir la eficiencia y eficacia de la gestión del Administrador en la recuperación de la cartera.
La Ley de Propiedad Horizontal (ley 675 de 2001) respaldan el cobro de la cartera vencida, por lo que su probabilidad de pérdida es muy baja (ver publicación sobre contribución a las expensas comunes). El Administrador tiene la obligación de continuar con su gestión de cobro, aún si si esa cartera se llegara a castigar.
Es importante insistir que el único Órgano de Administración que puede determinar una tasa de mora menor a la legal es la Asamblea General, de tal manera que el Administrador ni el Consejo de Administración lo pueden hacer, ni siquiera por delegación, debido a que Ley 675 de 2001 no permite que se delegue esa función y porque además son ingresos que forman parte del patrimonio de la persona jurídica.
Por otro lado, ninguno de los órganos de administración y dirección - llámese Asamblea General, Consejo de Administración, Administrador - puede condonar la cartera vencida o en mora (cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, intereses de mora, multas).
Esto último, porque:
En cuanto a las acciones que puede adelantar el Administrador, previas al cobro jurídico o judicial, se hallan las siguientes: enviar las facturas de pago oportunamente, publicar en la cartelera cuantos días quedan para el descuento, llamar al propietario o tenedor moroso, visitarlo en su domicilio, enviarle notificaciones de cobro, proponerle acuerdos de pago, hacerle seguimiento a estos acuerdos, publicar o hacer llegar a cada unidad de vivienda la lista de morosos. El Administrador debe cobrar, es su obligación, la ley se lo ordena. No necesita autorización de nadie para actuar, la ley le da esa atribución.
El propietario moroso puede deliberar y votar en las asambleas. La ley establece que Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
Si hay acuerdos de pago, el administrador debe hacerlo por escrito en forma clara, expresa y exigible. Debe existir el compromiso de pagar no solamente las cuotas en mora sino las actuales. Puede negociar los intereses de mora, siempre y cuando la asamblea lo halla autorizado. Puede exigir para iniciar un acuerdo de pago un porcentaje de lo adeudado. Debe hacerle al acuerdo un seguimiento estricto. Si el propietario o tenedor no lo cumple, entonces debe iniciarle el cobro prejurídico y judicial.
Esas acciones, imposición de sanciones no pecuniarias, acuerdos de pago, prejurídicos y procesos ejecutivos, para el cobro de cuotas en mora, deben quedar claramente especificadas en el Manual de Gestión de Cartera de la Copropiedad, el cual servirá de base para medir la eficiencia y eficacia de la gestión del Administrador en la recuperación de la cartera.
La Ley de Propiedad Horizontal (ley 675 de 2001) respaldan el cobro de la cartera vencida, por lo que su probabilidad de pérdida es muy baja (ver publicación sobre contribución a las expensas comunes). El Administrador tiene la obligación de continuar con su gestión de cobro, aún si si esa cartera se llegara a castigar.
Es importante insistir que el único Órgano de Administración que puede determinar una tasa de mora menor a la legal es la Asamblea General, de tal manera que el Administrador ni el Consejo de Administración lo pueden hacer, ni siquiera por delegación, debido a que Ley 675 de 2001 no permite que se delegue esa función y porque además son ingresos que forman parte del patrimonio de la persona jurídica.
Por otro lado, ninguno de los órganos de administración y dirección - llámese Asamblea General, Consejo de Administración, Administrador - puede condonar la cartera vencida o en mora (cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, intereses de mora, multas).
Esto último, porque:
- La ley 675 de 2001 (ver publicación contribución a las expensas) le ha conferido a las cuotas de administración una altísima probabilidad de recuperación.
- La cartera vencida forma parte del patrimonio de la persona jurídica, quien es la que tiene los derechos y obligaciones sobre el patrimonio. Los propietarios tiene derechos en la persona jurídica pero carece de derechos de propiedad sobre los bienes que pertenecen a esta.
- La Ley 675 no establece que los órganos de dirección y administración puedan negociar o condonar las cuotas de administración ordinarias o las extraordinarias o las multas.
- Lo que manda y obliga la Ley 675 de 2001 a los órganos de dirección y administración es cuidar los recursos patrimoniales, y a cobrar y recaudar las cuotas, multas e intereses de mora, mediante gestión interna (primera carta de cobro, segunda y tercera cartas, acuerdo de pago) o iniciando el cobro ejecutivo a los 100 o 105 días de mora
Por lo tanto, el Administrador debe hacer uso de todas las medidas que sean
necesarias para cobrar esa cartera, aún si esta se castiga o si
está detrás de varios procesos ejecutivos o si el propietario se insolventa.
Y finalmente con respecto a las acciones legales, nuestro reglamento ordena que una vez un propietario cumpla tres cuotas en mora, entonces: El Administrador iniciará, so pena de ser sancionado en caso de no hacerlo, y sin necesidad de autorización especial las acciones judiciales pertinente para el cobro de multas y obligaciones pecuniarias derivadas de cualquier tipo de expensas, con sus correspondientes intereses.
Y finalmente con respecto a las acciones legales, nuestro reglamento ordena que una vez un propietario cumpla tres cuotas en mora, entonces: El Administrador iniciará, so pena de ser sancionado en caso de no hacerlo, y sin necesidad de autorización especial las acciones judiciales pertinente para el cobro de multas y obligaciones pecuniarias derivadas de cualquier tipo de expensas, con sus correspondientes intereses.
Mayor información:
Reglamento de Propiedad Horizontal: artículos 36, 37, 38, 41, 45, 47, 60
Ley 675 de 2001: artículos 5 (parágrafo), 30, 34,37, 38 (parágrafo), 39, 48, 51
Ley 675 de 2001: artículos 5 (parágrafo), 30, 34,37, 38 (parágrafo), 39, 48, 51
Corte Constitucional: sentencia T-630 de 1997
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