Procesos ejecutivos

¿Sabía usted que un proceso ejecutivo, en el régimen de propiedad horizontal,  es la vía judicial por la cual el Representante Legal del Edificio busca exigir que  responda con su patrimonio por las obligaciones en mora derivadas de expensas ordinarias, extraordinarias y multas junto con sus intereses?

En otras palabras, un proceso ejecutivo es simplemente una petición que el Representante Legal le hace a un juez para que expida una orden de pago con una fecha límite a un propietario moroso (deudor), que si este no la cumple se procede a ejecutarlo, a embargarle su patrimonio.

En nuestro Edificio, el reglamento de propiedad horizontal establece que cuando un propietario o tenedor complete 3 meses de mora en el pago de las cuotas de administración, el Administrador deberá establecer las acciones ejecutivas para el cobro de esas obligaciones junto con sus intereses de mora.

Sin embargo, las acciones ejecutivas que adelante el Representante Legal no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal. Debe seguir cobrando, por ley esta obligado a hacerlo.

Para que el proceso ejecutivo sea viable se requiere que exista una obligación clara, expresa y exigible, respaldada por un título ejecutivo, y que no haya operado la prescripción y caducidad del mismo.

En el caso del régimen de propiedad horizontal ese título es simplemente un certificado expedido por el Administrador, el cual constituye plena prueba, por lo que debe estar basado en las actas de las Asambleas en las que constan las expensas comunes ordinarias o extraordinarias aprobadas, según los coeficientes de copropiedad, por voluntad de los copropietarios.

La confección del título es una misión muy delicada para quede esa responsabilidad quede en manos solamente del Administrador. Por esto y para evitarle al Edificio mayores daños y perjuicios ante un fallo adverso, esa confección debiera ser compartida con el Consejo de Administración.

Si en las actas de las Asambleas no se dejan registradas las expensas ordinarias o extraordinarias a cargo de los propietarios, entonces el Administrador

1. No puede cobrar cuotas ordinarias o extraordinarias para atender esas expensas a pesar de que puedan ser necesarias. 
2. Tampoco puede elaborar certificaciones de obligaciones por concepto de esas cuotas, y por lo tanto no puede iniciar ninguna acción judicial para el cobro de esas cuotas.

Como ejemplo, el problema presentado con las cuotas extraordinarias en el año 2012 en nuestro edificio fue precisamente el que no quedaron incluidas en el presupuesto que aprobó la Asamblea Ordinaria de marzo de 2012,  y en consecuencia no quedaron registradas en el acta. Por lo tanto, la Administración no las podía cobrar, no podía disponer de las cuotas que alcanzó a recaudar, no podía demandar ejecutivamente a los que no pagaran, no podía iniciar las obras porque sin soportes no se puede contabilizar. El único mecanismo legal era obtener su aprobación en una Asamblea Extraordinaria (la del 29 de noviembre de 2012), debido a que el retardo en la ejecución de los mantenimientos, les daba el carácter de urgentes.

Por lo anterior, es importante, así lo exige la ley, que el Administrador, los miembros del Consejo de Administración y el Revisor Fiscal sean idóneos en los temas relacionados a la propiedad horizontal para ejercer los respectivos cargos,  y así no incurrir en hechos dolosos y evitar responder por perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la Edificio o a terceros.

Mayor información:

Reglamento de propiedad horizontal: Artículos 37, 38, 53, 58, 60, 61
Ley 675 de 2001: Artículos 47, 48, 50, 55, 56
Código Civil: Artículos 2341 a 2359

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