Contribución a las expensas comunes

¿Sabía usted que los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento y la ley de propiedad horizontal?

Los propietarios al comprar un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal asumen la obligación del pago de las expensas comunes correspondientes a los gastos por mantenimiento, conservación, seguros, portería y aseo, nómina, pagos de servicios, porque al momento de firmar la escritura de compraventa se está adhiriendo total e incondicionalmente al reglamento de propiedad horizontal y a la Ley 675 de 2001.

Dicha ley le ha otorgado a las expensas comunes necesarias un lugar privilegiado con el propósito de obligar a su pago a los propietarios o tenedores a cualquier título y evitar que no sean pagadas por ellos. Ese lugar privilegiado se puede apreciar en las siguientes situaciones que eran utilizadas por los propietarios o tenedores, antes de la expedición de dicha ley en agosto 3 de 2001, para evadir sus pagos y que ahora ya no pueden hacerlo:

• Los propietarios de los bienes privados están obligados por ley  a pagar las cuotas de administración para atender las expensas comunes necesarias.
• En los bienes privados con dos o más dueños, cada uno de ellos es responsable por la totalidad de las deudas relacionadas con la expensas comunes. El administrador puede demandar a cualquiera de los dueños.
• En los bienes privados no utilizados o abandonados por sus propietarios el pago de las expensas comunes necesarias son obligatorias.
• En los bienes privados ocupados por moradores no propietarios existe solidaridad en el pago de las expensas comunes ordinarias entre el propietario y el tenedor a cualquier título (como los arrendatarios).
• En la venta o transferencia de dominio de un bien privado existirá solidaridad en el pago de las expensas comunes entre el propietario anterior y el nuevo propietario, respecto de las no pagadas por el primero al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
• En las escrituras de compraventa las Notarías deben exigir al vendedor el paz y salvo por concepto de cuotas de administración, expedido por el Representante Legal del edificio o conjunto. Si no lo presenta, se debe dejar constancia en la escritura de tal hecho.

Y le ha otorgado ese privilegio, porque si usted dejar de pagar una o más cuotas, entonces está afectando a todo el Edificio, porque este hizo un presupuesto anual de gastos basado en sus  pagos. De manera que si usted no paga desestabiliza el presupuesto, obligando al Edificio a que recorte algunos de los servicios comunes o deje de hacer algún mantenimiento o reparación urgente.

Ahora, recordemos que las expensas comunes pueden ser necesarias (ordinarias), no necesarias y extraordinarias.

Las expensas comunes necesarias deben ser pagadas por los propietarios o tenedores mediante las llamadas cuotas de administración aprobadas anualmente por la Asamblea General, con un quórum para sesionar del 50% de los coeficientes y decidir  con el voto favorable de la mitad mas uno de los coeficientes que asistieron a la reunión. Las cuotas de administración correspondientes a estas expensas se denominan cuotas ordinarias, las cuales se liquidan mensualmente y por coeficientes de copropiedad, en base al presupuesto anual de los gastos ordinarios del edificio aprobado por la Asamblea General.

Las expensas comunes no necesarias, por ser gastos causados por eventos diferentes a la administración y a la prestación de servicios comunes esenciales, tendrán carácter obligatorio solamente cuando sean aprobadas por mayoría del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio.  Las cuotas de administración correspondientes a estas expensas se llaman cuotas no necesarias y se pueden liquidar mensualmente con base al presupuesto correspondiente aprobado y a los coeficientes de copropiedad.

Si las cuotas de administración mensuales (ordinarias sumadas a las no necesarias) llegan a tener un valor mensual elevado debido al alto costo de algunos mantenimientos de bienes comunes (terrazas, pintura de la fachada, cambio de citofonía), entonces la Asamblea puede decidir en no cobrar mensualmente las cuotas de algunos de esos mantenimientos sino hacer su cobro en 2 o 3 o 4 cuotas cercanas a la época programada para hacer los mantenimientos o próximas a las primas semestrales o anuales de empleados.  Por el otro lado, si alguna de las expensas (ordinaria o no necesaria) representa un valor bajo, la Asamblea en lugar de distribuirla mensualmente puede cobrarla en una sola cuota como podría ser el caso de los seguros de incendio y terremoto (una expensa común necesaria) o los regalos a portería (expensa no necesaria).

Las expensas comunes extraordinarias, causadas por eventos excepcionales que no se pueden prever, se atienden con los recursos del fondo de imprevistos. Si tiene recursos suficientes, la expensa extraordinaria debe atenderse utilizando esos recursos. Si los recursos del fondo son insuficientes para atender la expensa extraordinaria, entonces se pueden cobrar cuotas extraordinarias. Si dichas expensas superan 4 veces el valor de las expensas ordinarias mensuales, entonces deben ser aprobadas en una asamblea extraordinaria por mayoría del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio. Si no superan el mencionado valor,  entonces la asamblea extraordinaria las aprobará con un quórum para sesionar del 50% de los coeficientes y decidir  con el voto favorable de la mitad mas uno de los coeficientes que asistieron a la asamblea. Las cuotas extraordinarias pueden ser una sola cuota, 2, 3 o 4 dependiendo de la urgencia de darle solución al imprevisto o de la duración de la solución.

Las cuotas ordinarias, las no necesarias y las extraordinarias hacen parte parte del patrimonio de la persona jurídica, y por lo tanto no se catalogan como bienes comunes.

Mayor información: 

Reglamento de propiedad horizontal:3, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 56
Ley 675 de 2001: artículos 3, 25, 29, 30, 35, 45, 46

¿Sabía usted que si le repararon una vez un bien por garantía, y éste vuelve a dañarse, tiene derecho al cambio o la devolución de su dinero?