Bienes comunes

¿Sabía usted que los bienes comunes son aquellas partes del Edificio (terreno, techos, cimientos, pasillos, ascensor, sala comunal, instalación de servicios, zona de niños, etc) pertenecientes en proindiviso (que está por repartir) a todos los propietarios de bienes privados?

Son todas aquellas partes del Edificio que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, uso, goce o explotación de los bienes privados.

Todos los propietarios son dueños de la totalidad de los bienes comunes, pero ningún propietario es dueño de un bien común o de una parte específica de ese bien (propiedad proindiviso). En este sentido al conjunto de todos los propietarios se le denomina comunidad horizontal.

Los bienes comunes se clasifican en esenciales, no esenciales y de uso exclusivo .

Los bienes comunes esenciales son los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes privados.

El terreno es un bien común esencial porque sin él no podría existir el edificio; ellos son inseparables. Así mismo los cimientos, las estructuras, las circulaciones, instalaciones de servicios públicos, las fachadas, los techos. 

Los demás bienes comunes tienen el carácter de bienes comunes no esenciales. El salón comunal es un bien común no esencial porque si no hay salón no pasa nada.

Los bienes comunes de uso exclusivo son bienes comunes que por su localización son asignados de manera exclusiva a los propietarios de bienes privados para su disfrute y goce.  Si un apartamento colinda con una terraza o un patio interior, entonces esa terraza o patio se considera que es un bien común y además de uso exclusivo porque únicamente lo puede disfrutar y gozar el propietario de ese apartamento. También pueden ser asignados para uso  exclusivo los parqueaderos de propiedad común pero de manera equitativa. Todos estos bienes son bienes comunes no necesarios, es decir, que no se requieren para el disfrute y goce de de los propietarios de bienes privados porque si así fuera se limitaría el disfrute y goce de un bien privado.

Los bienes comunes deben ser mantenidos, conservados, asegurados, vigilados y administrados con diligencia y cuidado, y todos estos gastos, llamados expensas comunes, deben ser cancelados por los copropietarios de acuerdo a sus coeficientes de copropiedad a través de las cuotas de administración aprobadas por la Asamblea en cada vigencia presupuestal. Esas cuotas deben pagarse independientemente de que esos bienes sean utilizados o no por los residentes o copropietarios.

Finalmente, los bienes comunes deben asegurarse obligatoriamente de acuerdo a la Ley 675 de 2001 ojalá junto con los privados en un solo paquete que los cubran contra los riesgos de incendio y terremoto (ver la publicación Seguros en Propiedad Horizontal)

Mayor información:

Reglamento de propiedad horizontal: Artículos 3, 18-24

Ley 675 de 2001: Artículos 3, 15, 19-23

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